Spomeňme si na pozemkové kauzy deväťdesiatych rokov, nie tak dávno medializované prípady notárov, ktorí osvedčili vyhlásenie o vydržaní pozemkov rodinným príslušníkom či svojim známym. Tieto a mnohé ďalšie prípady deklarujú skutočnosť, že inštitút vydržania si zaslúži neustálu pozornosť zákonodarcu z hľadiska prevencie jeho zneužívania. Právny inštitút vydržania predstavuje totižto spôsob, ktorým možno nadobudnúť vlastnícke právo priamo zo zákona, t. j. na základe splnenia zákonných predpokladov bez potreby rozhodnutia štátneho orgánu či bez potreby urobenia právneho úkonu. Pokiaľ niekto určitú nehnuteľnosť dlhodobo užíva v presvedčení, že je jej vlastníkom a zároveň spĺňa všetky zákonom ustanovené predpoklady, inštitút vydržania mu poskytuje ochranu i pre prípad dodatočného zistenia právnych vád nadobudnutia vlastníckeho práva.
Zákonné predpoklady vydržania
1. Spôsobilý subjekt
Subjektom oprávneným k vydržaniu je akákoľvek osoba spôsobilá nadobudnúť vlastnícke právo - fyzická osoba, právnická osoba alebo aj štát.
2. Spôsobilý predmet
Predmetom vydržania môžu byť akékoľvek veci spôsobilé byť predmetom vlastníctva (i práva a iné majetkové hodnoty) s výnimkou vecí, ktoré môžu byť len vo vlastníctve štátu alebo zákonom určených právnických osôb. Vo všeobecnosti platí, že predmetom vydržania môže byť iba celá vec, z čoho však judikatúra zakotvila výnimku, pokiaľ ide o časť parcely. Ak sa nadobúdateľ nehnuteľnosti hlási i k tej časti parcely, ktorú nekúpil či inak nenadobudol, môže byť so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že vlastní i túto časť. Jedným z hľadísk pre posúdenie ospravedlniteľnosti omylu držiteľa časti parcely je v tomto prípade aj pomer plochy kúpeného a skutočne držaného pozemku.[1]
3. Oprávnenosť držby a dobromyseľnosť vydržateľa
Oprávneným držiteľom sa stáva ten, kto je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu pozemok patrí. Z hľadiska dobromyseľnosti držby možno za právne relevantnú skutočnosť označiť len tú, ktorá má objektívne znaky titulu nadobudnutia vlastníckeho práva (napr. nadobudnutie dedením, darovaním, kúpou či výmenou). Právne akceptovateľnou je v tomto prípade aj skutočnosť, ktorá má objektívne znaky titulu domnelého nadobudnutia vlastníctva - určitá skutočnosť má síce navonok znaky riadneho nadobúdacieho titulu, chýba pri nej však niektorá stránka, ktorú objektívne právo vyžaduje pre nadobudnutie vlastníctva. Domnelým titulom môže byť napr. rozhodnutie súdu určujúce vlastníctvo pozemku, ktoré nie je právoplatné, dedičské rozhodnutie o nadobudnutí pozemku, ktorý však v čase smrti poručiteľa objektívne nepatril do jeho majetku či scudzovacia zmluva, ktorá je z niektorého dôvodu neplatná.[2] Posúdenie dobrej viery však nemôže vychádzať výlučne z hodnotenia subjektívnych predstáv. K tomu možno len dodať, neznalosť práva neospravedlňuje.
4. Vydržacia doba
Vydržacia doba predstavuje časový úsek, počas ktorého musia byť zo strany oprávneného držiteľa splnené podmienky vydržania (pre začiatok a trvanie vydržacej doby sa primerane aplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o plynutí premlčacej doby). V zásade platí, že vydržacia doba musí byť nepretržitá.[3] Občiansky zákonník zároveň umožňuje, aby sa do vydržacej doby započítala aj doba, počas ktorej mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca vydržateľa, pričom k sukcesii práva držby môže dôjsť tak v prípade prevodu, ako aj prechodu práva k držanej veci - napr. dedením. Ak by však oprávnený držiteľ pozemku mal vedomosť o nemožnosti vydržania vlastníckeho práva jeho právneho predchodcu, táto skutočnosť nie je pre účely započítania vydržacej doby sama o sebe rozhodujúcou. Za relevantné možno označiť to, či právni predchodcovia boli sami v dobrej viere, že im pozemok patrí, a to so zreteľom na všetky okolnosti.[4] Samotné nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním nastáva uplynutím kvalifikovanej vydržacej doby, ktorá je pri nehnuteľnostiach desať rokov.
Kataster nehnuteľností
Ak sú naplnené všetky vyššie uvedené predpoklady vydržania, k nadobudnutiu vlastníckeho práva dochádza uplynutím vydržacej doby bez potreby ďalšieho právneho úkonu alebo rozhodnutia. Napriek uvedenému však nemožno opomenúť, že vydržanie pozemku je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností. Katastrálny odbor príslušného okresného úradu vyznačí nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním záznamom na základe predloženia niektorej z uvedených listín:
Do času získania niektorej z vyššie uvedených listín sa však možno domáhať vpísania poznámky o vydržaní do príslušného listu vlastníctva.
Osvedčenie vyhlásenia o vydržaní (§ 63 Notárskeho poriadku)
Právna úprava osvedčenia vyhlásenia o vydržaní si počas rokov prešla viacerými transformáciami, a to najmä v nadväznosti na snahy o zabránenie značnému zneužívaniu inštitútu vydržania. K sprísneniu príslušných požiadaviek Notárskeho poriadku došlo až jeho novelami prijatými zákonom č. 397/2000 Z. z. a zákonom č. 267/2015 Z. z.
V súčasnosti musí osvedčenie vyhlásenia o vydržaní okrem všeobecných náležitostí notárskej zápisnice obsahovať aj vyhlásenie o splnení podmienok vydržania, a to najmä ohľadne okolností odôvodňujúcich začatie oprávnenej držby, trvanie a nepretržitosť držby. Podmienkou je doloženie vyjadrení osôb, ktorým posledný zápis v katastri nehnuteľností preukazuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti o tom, že nemajú k vzniku vlastníckeho práva výhrady. Poslednou novelou predmetného ustanovenia Notárskeho poriadku sa prispelo k zabezpečeniu právnej istoty a predchádzaniu sporom zavedením požiadavky, že pravosť podpisu týchto osôb na vyjadrení musí byť úradne osvedčená.
Ďalšou požiadavkou je vyjadrenie právnickej osoby príslušnej na správu nehnuteľností podľa osobitného predpisu alebo právnickej osoby s právom nakladať s nehnuteľnosťami podľa osobitného predpisu o tom, že k vzniku vlastníckeho práva k nehnuteľnosti mimo zastavaného územia obce nemá výhrady (typickým príkladom je vyjadrenie Slovenského pozemkového fondu) a vyjadrenie obce, v ktorej katastrálnom území sa príslušná nehnuteľnosť nachádza, že vznikom vlastníckeho práva nie sú dotknuté jej oprávnené záujmy. Obec tak nemá možnosť znemožniť vznik vlastníckeho práva k nehnuteľnosti možnosťou uplatnenia akejkoľvek výhrady (ako tomu bolo do prijatia zákona č. 267/2015 Z. z.), ale len výhrady, že vznik vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa dotýka jej oprávnených záujmov. Postupnou genézou príslušného ustanovenia § 63 Notárskeho poriadku možno badať snahy zákonodarcu o nezneužívanie inštitútu vydržania v podobe zbytočných prieťahov. Pokiaľ sa totiž obec alebo právnická osoba v zmysle vyššie uvedeného nevyjadrí do troch mesiacov od doručenia žiadosti o vyjadrenie, prezumuje sa vydanie súhlasného vyjadrenia. Osvedčenie vyhlásenia o vydržaní musí navyše obsahovať uvedenie dňa, ktorým došlo k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vydržaním a označenie dôkazov predložených notárovi na potvrdenie osvedčovaných skutočností.
V prípade, ak nedôjde k naplneniu vyššie uvedených zákonných predpokladov, notár je povinný odmietnuť vykonať požadovaný úkon.
Na záver, pre vytvorenie si predstavy o tom, akým smerom sa uberajú snahy zákonodarcu v posledných rokoch, v rámci prípravy nového Občianskeho zákonníka možno uviesť paragrafové znenie prvej pracovnej verzie tohto návrhu[5], v zmysle ktorého:
„Nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním
§ 36
(1) Vydržaním nadobudne vlastnícke právo k hnuteľnej veci ten, kto ju mal v oprávnenej držbe nepretržite, po dobu troch rokov a k nehnuteľnej veci ten, kto ju mal v oprávnenej držbe nepretržite po dobu desiatich rokov.
(2) Kto nadobudne oprávnenú držbu od iného oprávneného držiteľa, môže si započítať do vydržacej doby aj dobu držby svojho právneho predchodcu.
(3) Ustanovenia o vydržaní vlastníckeho práva platia obdobne aj o vydržaní iných vecných práv.“
Zákonodarca postupným sprísňovaním predpokladov pre osvedčenie vyhlásenia o vydržaní, ktoré je predmetom právnej úpravy Notárskeho poriadku, výrazne napomohol ochrane pred zneužívaním inštitútu vydržania. V rámci prípravy prvej pracovnej verzie návrhu nového Občianskeho zákonníka nám však vyššie citované ustanovenie § 36 (na prvý pohľad podobné aktuálnej právnej úprave[6]) indikuje skutočnosť, že v čase prípravy už nebolo v záujme zákonodarcu zaviesť ďalšiu „radikálnejšiu“ zmenu.[7]
Publikované na www.epravo.sk, 10.04.2018
MENKE LEGAL s.r.o.
